Bovenmatige grondzetting van percelen nieuwbouwwoningen

07-08-2024 | Actueel

Eigenaren van woningen die op slappe veengrond zijn gerealiseerd mogen verwachten dat zij worden geconfronteerd met bovengemiddelde zakkingen van de geleverde buitenruimte. Toch zijn er grenzen aan de zettingen die kopers van nieuwbouwwoningen moeten accepteren, waarbij de waarschuwingsplicht van onderneemster een belangrijke rol speelt.

In de uitspraak van 3 juli 2024 met nummer 82284 (te raadplegen op de website van de RvA) hebben arbiters overwogen dat het als een feit van algemene bekendheid mag worden beschouwd dat de omgeving waarin de woningen in kwestie zijn gebouwd bestaat uit veengrond die de neiging heeft aanmerkelijk, dieper en harder in te klinken dan veengronden elders in Nederland. Bewoners mochten dan ook zetting van de grond verwachten. Nu een expliciete norm tussen partijen niet is overeengekomen, gaan arbiters uit van een open norm ten aanzien van de te verwachten zetting. Daarbij geldt dat de door de eigenaren in de processtukken aangehaalde norm van 30 centimeter in 30 jaar geen absolute norm is, zij het dat dit – gelet op de geografische ligging van de woningen – in dit geval een redelijke aanname is. Een overschrijding van deze norm is echter niet per definitie onaanvaardbaar. Onderneemster als ontwikkelaar van een woningbouwproject moet (potentiële) kopers wel waarschuwen voor de mogelijkheid van zettingen die verder gaan dan de hier toepasselijke norm van 30 centimeter in 30 jaar.

Arbiters hebben na een bezichtiging van 26 percelen geconstateerd dat de woningeigenaren zijn geconfronteerd met zettingen van hun percelen (na zes jaar meer dan 40 cm tot wel 80 cm). Deze mate van zetting gaat verder dan wat zij op grond van de geografische ligging van de woningen mochten verwachten . Deze – voor onderneemster kenbare - mate van zetting is dusdanig fors, dat onderneemster bewoners daarvoor had moeten waarschuwen, wat zij niet heeft gedaan. Onderneemster is volgens arbiters dan ook tekortgeschoten in de op haar rustende waarschuwingsplicht.

Verder voldoen de geleverde percelen, gelet op geconstateerde mate van zetting niet aan het conformiteitsvereiste van artikel 7:17 BW: door de (forse) zettingen van de percelen hebben die percelen niet de eigenschappen die bewoners op grond van de Overeenkomst mochten verwachten. Deze non-conformiteit wordt aan onderneemster toegerekend, nu zij bewoners niet voorafgaand aan het sluiten van de Overeenkomst over de mogelijk forse zettingen heeft geïnformeerd.

Van een uniform schadebeeld is naar het oordeel van arbiters geen sprake. Begroting van de schade moet per individuele woningeigenaar plaatsvinden en dit is, zo oordelen arbiters, mede gelet op de beschikbare gegevens ten tijde van het wijzen vonnis, nog niet mogelijk. Daarom hebben arbiters de door de woningeigenaren gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toegewezen.