Bij oplevering zichtbare en onzichtbare gebreken: anticipatie op artikel 7:758 lid 4 (nieuw) BW?

20-06-2024 | Actueel

Aannemer heeft een heel oud woonhuis met bollenschuur getransformeerd (‘vernieuwbouwd’) tot een aantal appartementen. Opdrachtgever klaagt over een aantal gebreken. In de overeenkomst (en ook in artikel 7:758 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) is bepaald dat de aannemer na oplevering niet langer aansprakelijk is voor gebreken die redelijkerwijs bij oplevering ontdekt hadden moeten worden. Het is dus zaak alle aanwezige mankementen op het zogenaamde proces-verbaal te vermelden. De door opdrachtgever meegenomen deskundige had wat dat betreft wat steken laten vallen (o.a. sloten die ontbraken, kleur van de voegen van het tegelwerk, verkeerd merk kranen en sporen van houtworm in de oude dakconstructie van de berging). Die nalatigheid van de deskundige wordt aan opdrachtgever toegerekend.

Per 1 januari 2024 is er voor consumenten een nieuwe regeling ingevoerd. Artikel 7:758 lid 4 bepaalt dat, in afwijking van lid 3, geldt dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, dat wil zeggen ongeacht of die gebreken zichtbaar waren of ontdekt hadden kunnen worden. Voor consumenten is die nieuwe regeling van dwingend recht. Arbiter ziet echter geen reden om die regel al toe te passen op een aannemingsovereenkomst van voor 2024. Dat is zo ook wettelijk bepaald.

De uitspraak is te vinden op de website van de RvA (nr. 37.612)