29-04-2024 | Actueel
Wateroverlast door een niet werkende infiltratieoplossing moet worden hersteld. De wijze waarop is echter aan de aannemer.
(Deze aflevering van de rubriek de Arbiter verscheen in april 2024 op Cobouw.nl)
Dit keer behandelen we in deze rubriek een Woningborg-geschil. De koper van een nieuwbouwwoning met een Woningborg-garantieregeling kan, als de aannemer bijvoorbeeld failliet gaat, rekenen op afbouw van de woning door een andere aannemer. Verder kan de koper bij een conflict met de aannemer laagdrempelig en tegen lage aanvraagkosten terecht bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA). Dat kan ook heel snel, bijvoorbeeld zoals in deze spoedprocedure: in dit geval ligt er tussen het aanhangig maken en het vonnis maar ongeveer 2,5 maand.
Big bags
Bij het project met twintig woningen waar het hier om gaat, mag regenwater van de gemeente niet naar het riool worden afgevoerd. In plaats daarvan moet het in de bodem worden geïnfiltreerd. Daarvoor heeft de aannemer een slimme en voordelige oplossing bedacht. Hij graaft per woning een zogenoemde ‘big bag’ in, gevuld met grof steenpuin. Regenwater van het dak en de berging wordt via een pvc-pijp naar de big bag afgevoerd.
Overstort
Na oplevering blijkt helaas dat de capaciteit van de big bags onvoldoende is, waardoor de bewoners te maken krijgen met ernstige wateroverlast. Ze klagen daarover bij de aannemer. Die stelt voor om bij de big bags een zandvangput aan te brengen om verdere vervuiling te voorkomen en overtollig regenwater af te voeren naar de kruipruimte onder de huizen. Daar zijn de bewoners, die hun kruipruimtes sowieso al vaker leeg hebben moeten pompen, niet blij mee. Daarin worden ze gesteund door een bouwkundige van Woningborg.
Zo komen de bewoners dan bij de RvA tegenover de aannemer te staan. Ze eisen, zeer kort samengevat, dat de oplossing van de aannemer wordt verboden. De big bags moeten vervangen worden door passende en deugdelijke infiltratievoorzieningen. De aannemer vindt daarentegen dat de keus voor de juiste manier van herstellen aan hem is en verder dat zijn herstelaanbod wel degelijk passend en deugdelijk is.
De Raad van Arbitrage-arbiter oordeelt om te beginnen dat ook na het aanbrengen van een zandvangput de big bags niet zullen voldoen. Het gebruikte puin is wezenlijk anders dan materialen die normaal voor infiltratie gebruikt worden, zoals grind. De big bags zijn nu al deels dichtgeslibd en zullen straks nog nauwelijks water kunnen bufferen. Daardoor zal al het van de daken afkomstige regenwater in de toekomst in de kruipruimte terechtkomen. De bewoners hebben gelijk dat die daarvoor niet bedoeld is. Langdurige aanwezigheid van water in de kruipruimte kan niet alleen leiden tot vochtige muren, schimmel en stank, maar ook tot vermindering van de geotechnische draagkracht. Het voorstel van de aannemer biedt geen deugdelijke oplossing.
Terecht geweigerd
Het is aan de aannemer om een deugdelijk alternatief plan te maken. De arbiter vindt dat het noodzakelijk is een capaciteitsberekening te maken en dat het aanbeveling verdient om die berekening en het plan van aanpak bijtijds met de bewoners te delen. Dat geldt ook voor een visuele opname van de huidige toestand van de tuinen, terrassen, bestrating en andere eigendommen van de bewoners, zodat daarover later geen discussie kan ontstaan. Maar de grondslag ontbreekt om de aannemer daar ook toe te veroordelen, zoals de bewoners willen.
Proceskosten voor aannemer
De aannemer wordt veroordeeld tot goed en deugdelijk herstel. De geëiste hersteltermijn van twee maanden is te kort. De arbiter geeft de aannemer vijf maanden om alles in orde te maken. Hij moet er ook voor zorgen dat alle gevolgschade aan tuinen en terrassen etc. wordt hersteld. Omdat de aannemer voor 100 procent in het ongelijk wordt gesteld, moet hij alle proceskosten betalen. De bewoners krijgen hun aanvraagkosten (445 euro per woning) van de RvA terug.
(Meer over dit vonnis is te vinden op www.raadvanarbitrage.info, onder nummer 82563)
Ton Hesp